いつも大変お世話になっております。契約不適合責任について情報を共有したいと思います。
不動産売買には、契約不適合責任というものがあり過去に瑕疵担保責任と言われていたもので物件を引渡し後に不具合が発生した場合の処理の方法について明確に定められています。
不動産売却にあたり契約不適合責任を回避するために売却をされる売主様は、契約不適合責任の内容についてご理解頂いた方がよいと思われます。
契約不適合責任
不動産売買において、目的物が引き渡されたけれども、引き渡された目的物に欠陥があり、契約に適合していなかった場合には、売主は買主に対して、 担保責任を負うことになっています。
買主には
① 修補・追完
②代金減額
③損害賠償
④ 契約解除
の4つの救済方法が認められています。
① 追完請求
引き渡された目的物が種類・ 品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、 目的物の修補、 代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができます。
ただし、売主は買主に不相当な負担を課するものでないときは、 買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができます。
契約の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができません。
②代金減額請求
引き渡された目的物が種類・品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものである場合において、 買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、 その期間内に履行の追完がないときは、 買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます。
下記の場合には、買主は、同項の催告をすることなく､ 直ちに代金の減額を請求することができます。
①履行の追完が不能であるとき
②売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき
③契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき
④上記記載②場合のほか、買主が前項の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき
目的物の契約不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、代金の減額の請求をすることができません。
③ 損害賠償請求
債務者(売主)がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者(買主)は、 これによって生じた損害の賠償を請求することができます。
売買契約でも、引渡しのなされた目的物について契約の内容に適合しない場合には、 損害賠償を請求することができます。
しかし、債務者(売主) に責めに帰すべき事由がないときは損害賠償請求はできません。
④ 契約解除
当事者の一方(売主) がその債務を履行しない場合において、 相手方(買主)が相当の期間を定めてその履行の催告をしたうえで、 また、債務の全部の履行が不能であるときには催告をすることなく、それぞれ契約の解除をすることができるものとされています。売買契約でも、売主が債務の本旨に従った履行をしないなどの状況があれば、 買主は契約を解除することができます。
ただし、その契約不適合が軽微であるときは、解除することができません。
また、債務の不履行が債権者の責めに帰すべき事由によるものであるときは、債権者は契約の解除をすることができないから、契約不適合について買主に責任があるときには、買主から契約を解除することは認められません。
契約不適合責任まとめ
契約不適合責任については、免責で取引する場合も多くありますが一般的には、エンドユーザー同士の売買の場合3カ月の期間をとることが一般的です。
弊社で直接不動産を買取させて頂く場合は、契約不適合責任免責にてお取引させて頂いております。
不動産取引に関してご質問等がございましたら何なりとご相談下さいませ。
引続き今後とも何卒、宜しくお願い申し上げます。
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