大手仲介会社に専任媒介で依頼すると 安くなる？売れない？
囲い込み・値下げ・販売活動の落とし穴

大手仲介会社へ専任媒介で依頼すると安くなる？

大手仲介会社には、 広告網や取引経験、 店舗ネットワークなどの強みがあります。

一方で、地域や物件の種類によっては、 特定の不動産に詳しい地域密着会社が 適切な販売活動を行える場合もあります。

売主が確認すべきなのは、 「会社が大手か中小か」ではなく、 自分の物件について、 どのような根拠で価格を設定し、 どのような買主に情報を届けるかです。

特に古い長屋、再建築不可物件、 旧耐震マンションなどでは、 物件特有の課題を理解した販売活動が重要です。

そもそも専任媒介契約とは何ですか？

専任媒介契約では、 売主は原則として複数の不動産会社へ 同時に仲介を依頼できません。

ただし、売主自身が見つけた買主と 直接取引することは、 専任媒介契約では可能です。

一方、専属専任媒介契約では、 自己発見取引にも制限があります。

どちらも制度に沿った登録・報告義務があり、 一社に販売活動を集中させることで 効率的な売却につながる場合もあります。

※レインズ登録日数は休業日を除いて計算。 ほかにも契約類型ごとの条件があります。

なぜ高い査定額を提示されたのに売れないのですか？

不動産会社の査定額は、 周辺取引事例や物件条件をもとにした 売却価格の目安です。

例えば、複数社に査定を依頼したところ、 ある会社だけ極端に高い価格を 提示する場合があります。

高い査定額には合理的な根拠がある 可能性もありますが、 その価格での成約が保証されるわけではありません。

売主が確認したいのは、 近隣の実際の成約事例、 現在販売中の競合物件、 成約までの想定期間、 販売状況が悪い場合の改善計画です。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、 取引価格や成約価格に関する 公開情報を確認できます。

専任媒介の「囲い込み」とは何ですか？

不動産仲介では、 売主側を担当する不動産会社と 買主側を担当する不動産会社が 異なる場合があります。

売主側の仲介会社は、 自社で買主を見つけられれば、 売主と買主の双方から 仲介手数料を受領する取引形態に なる場合があります。

この取引形態自体が 直ちに違法というわけではありません。

しかし、他社の購入希望者を 不当に排除したり、 事実と異なる販売状況を示したりすると、 売主の販売機会が損なわれる可能性があります。

2025年から囲い込み対策は強化されていますか？

専任媒介契約等でレインズへ登録する物件については、 取引の申込みの受付に関する状況を 適切に登録する必要があります。

実際の申込み状況と異なる登録をした場合には、 宅地建物取引業法上の問題となることがあります。

売主としては、レインズへの 登録証明書を受け取り、 登録内容や取引状況を確認することが重要です。

ただし、表示された状況だけで 仲介会社のすべての営業行動を 把握できるわけではありません。

囲い込みが心配な場合は何を確認すればいい？

不明点があれば担当者へ質問し、 説明と実際の資料が一致しているかを確認します。

疑問が解消しない場合には、 会社の相談窓口や関係する行政機関などに 相談する方法もあります。

専任媒介で値下げばかり勧められるのはなぜ？

売却開始後に問い合わせが少ない場合、 売出価格を変更することは 一般的な販売戦略の一つです。

一方、広告改善や購入希望者への対応を 十分に確認しないまま値下げを続けると、 売主が納得できない売却結果になる可能性があります。

値下げ提案を受けた場合は、 次の点を質問しましょう。

• 当初の査定価格と現在の評価が違う理由
• 販売開始後の問い合わせ件数
• 内覧後の購入希望者の反応
• 競合物件と成約事例の比較
• 広告改善など、値下げ以外の施策
• 新しい価格で販売する期間

価格変更が適切かどうかは、 現在の市場環境と売主の希望条件を踏まえて 判断する必要があります。

大手仲介会社でも売れない不動産にはどんな特徴がある？

こうした不動産では、 会社の規模だけでなく、 物件の法令・建物・権利関係を 理解した査定が重要です。

販売開始から3か月経っても売れない場合は？

専任媒介契約および専属専任媒介契約の 有効期間は3か月以内です。

期間の満了にあたっては、 そのまま契約を更新するのか、 販売価格や販売方法を見直すのか、 他社へ依頼するのかを検討します。

特に、3か月間の問い合わせ件数、 内覧件数、申込み状況、 広告活動の内容などを確認することが重要です。

ただし、売却に時間がかかっているという 理由だけで、仲介会社の対応に問題があったとは 断定できません。

立地や価格、市場の需給も 売却期間に影響します。

専任媒介契約は途中で解除できますか？

専任媒介契約の期間中であっても、 契約違反や債務不履行などの事情があれば、 解除を検討できる場合があります。

一方、売主の都合だけで 契約を終了させる場合などには、 費用負担が問題となるケースもあります。

解除に関する取り扱いは、 媒介契約書や標準媒介契約約款、 個別の事情によって異なります。

解約前には契約書を確認し、 必要に応じて法律の専門家に相談してください。

一般媒介に変えれば高く売れる？

一般媒介契約では、 複数の不動産会社へ同時に 仲介を依頼できることが特徴です。

ただし、複数の会社へ依頼すれば 自動的に販売機会が増え、 高値で成約するというわけではありません。

各社の販売方針や物件情報の管理、 問い合わせへの対応などによって 結果は変わる場合があります。

専任媒介と一般媒介のどちらが適切かは、 物件の特徴や売主の希望によって異なります。

仲介会社を変えるより直接買取がよい場合は？

直接買取とは、 不動産会社が売主から 不動産を直接購入する方法です。

一般の購入希望者を探す仲介とは異なり、 買取会社が条件を提示し、 双方が合意すれば売買へ進むことができます。

ただし、不動産会社が 改修費用や再販売リスクを負担するため、 仲介で期待できる価格より 低い提示になる場合があります。

早期売却を重視する場合でも、 価格や引渡し条件が希望に合うかを しっかり確認してください。

大阪・関西の他社で売れない不動産も相談できますか？

古い長屋、連棟住宅、 相続した空き家、 再建築不可の住宅、 旧耐震マンションなども ご相談対象となります。

大阪市内・大阪府下を中心に、 奈良県、兵庫県、京都府など、 関西エリアの不動産について 物件ごとに対応を検討します。

買取の可否や価格は 物件の条件によって異なりますが、 他社で売れなかったという理由だけで 売却を諦める必要はありません。

大手仲介会社・専任媒介についてのよくある質問

まとめ｜大手・専任媒介だから安心ではなく販売内容を確認しよう

大手仲介会社へ専任媒介で依頼しても、 必ず高く売れるわけではありません。

一方、大手仲介会社や専任媒介が 原因で必ず安くなるともいえません。

大切なのは、 査定価格の根拠、 レインズ登録状況、 問い合わせ・内覧実績、 売出価格の妥当性などを確認することです。

売却が長期化している場合は、 仲介会社の変更だけでなく、 直接買取という方法も比較しましょう。

TBS不動産販売では、 他社で売れなかった長屋・空き家・ 旧耐震マンションなどの 直接買取相談を承っています。