TBS不動産販売｜長屋買取コラム第11弾

再建築不可の長屋は売れる？
建て替えできない住宅の売却方法

「建て替えできないから売れないと言われた」「道路が狭くて再建築不可らしい」「長屋を切り離せない」

そのような長屋・連棟住宅でも、必ず売却できないというわけではありません。

接道条件、建物構造、隣家との権利関係を確認し、現状のまま売却する方法や不動産会社による直接買取を検討できます。

大阪市内や関西の住宅密集地には、昔ながらの路地や狭い道路に面した長屋・連棟住宅があります。

これらの住宅では、建築基準法上の接道条件などを満たさないことにより、建て替えが難しい場合があります。

しかし、再建築できないことと、不動産を売却できないことは別の問題です。

再建築不可の長屋でも売却できますか？

結論：再建築不可の長屋でも売却できる場合があります。

建て替えできないという理由だけで、不動産の売買が禁止されているわけではありません。

一般の購入希望者へ仲介で販売する方法や、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。

ただし、建て替えが難しい住宅では、利用方法が制限されるため、買主の範囲や売却価格に影響することがあります。

売却を検討するときは、最初から解体やリフォームを決めず、現在の状態で査定を受けることが重要です。

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再建築不可とはどういう意味ですか？

結論：現在の建物を取り壊したときに、法令上の条件などを満たさず、新しい建物を建てられない状態を指します。

建築基準法では、都市計画区域等において、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に 2メートル以上接している必要があります。

建築基準法上の道路は原則として幅員4メートル以上ですが、例外的に幅員4メートル未満でも同法第42条第2項に該当する道路などがあります。

敷地が道路に接していない場合や、接道の長さが足りない場合は、建て替えが難しくなることがあります。

ただし、実際の建築可否は、道路種別や敷地条件、条例、認定・許可制度などによって異なります。

長屋が再建築不可になりやすい理由は？

1道路に接していない

建築基準法上の道路ではない通路を通って出入りしている場合、接道義務を満たしていない可能性があります。

2接道部分が狭い

道路への接道長さが不足している場合、原則として建て替えの制限を受けます。

3長屋が連棟している

左右の建物と壁や屋根、基礎などがつながっている場合、単独での解体・建て替えに構造上の問題が生じることがあります。

4敷地の権利関係が複雑

共有、借地権、区分所有、通路の利用権などにより、建築や売却に必要な調整が複雑になる場合があります。

幅4メートル未満の道路に面した長屋は再建築不可ですか？

結論：道路幅員が4メートル未満でも、必ず再建築不可になるわけではありません。

建築基準法第42条第2項に基づく道路に該当する場合は、原則としてセットバックなどの条件を満たして建築できることがあります。

一方、単なる私有通路や建築基準法上の道路に該当しない通路では、同じように扱うことはできません。

道路の見た目や舗装の有無だけでは、法的な道路種別を判断できません。

所在地を管轄する行政庁の建築指導担当窓口で道路種別を確認することが重要です。

接道義務を満たさない長屋でも建て替えできますか？

結論：一定の条件を満たす場合、建築基準法第43条第2項の認定・許可制度を検討できることがあります。

建築基準法には、原則的な接道義務のほかに、一定の条件を満たす建築物に対する特例制度があります。

例えば、周辺に広い空地がある場合や、一定の通路に接している場合など、法令・認定基準に沿って建築の可能性を検討できることがあります。

ただし、認定や許可が必ず受けられるわけではありません。

実際には、敷地の状況、建築物の用途や規模、避難・通行の安全性などを行政庁が審査します。

第43条第2項は無条件の救済制度ではありません

特例には個別の認定基準・許可基準があります。「路地に面しているから必ず許可される」ということではありません。

売却価格を検討するときも、認定・許可の見込みを推測で確定事項として扱わないことが大切です。

大阪市の長屋は協調建替型住宅設計制度を利用できますか？

結論：大阪市では一定の条件を満たす長屋について、協調的な建て替えを検討できる制度があります。

大阪市の協調建替型住宅設計制度は、既設の通路に沿って長屋などが建ち並ぶ区域において、一定のルールに基づき協調的に建て替えを行う制度です。

条件を満たす区域を一つの敷地とみなして接道規定などを適用することで、個別の建て替えを可能にする仕組みです。

ただし、すべての長屋が対象になるわけではありません。

区域の条件、建築計画、関係権利者との調整など、制度の適用要件を満たす必要があります。

詳細は大阪市の協調建替型住宅設計制度を確認してください。

長屋の真ん中でも再建築不可のまま売却できますか？

結論：長屋の真ん中にある住戸でも、建て替えできない状態のまま売却できる場合があります。

真ん中の長屋は左右の建物と構造的につながっていることがあります。

そのため、購入者が将来の解体や大規模改修を行う際に、隣家との協議が必要になる可能性があります。

しかし、切り離し工事を実施しない状態でも、そのまま売買できる場合があります。

査定時には、建物の権利関係、接道、建物の状態などを確認します。

長屋の切り離しには隣家の同意が必要ですか？

結論：共有部分の変更や隣家に影響する工事では、権利者の承諾などが必要になる場合があります。

長屋の壁、屋根、柱、梁、基礎などが共有・一体となっている場合、一部の建物だけを解体すると、残る建物の安全性や防水性能に影響することがあります。

建物が区分所有建物に該当する場合は、区分所有法に基づく共用部分の取り扱いも確認する必要があります。

そのため、切り離し工事の可否は、登記や権利関係、建物構造、工事計画を確認して判断します。

切り離しができたとしても、道路への接道義務などを満たさなければ、新築できるとは限りません。

再建築不可の長屋は解体してから売るべきですか？

結論：再建築不可の可能性がある長屋は、解体前に現状の査定を受けることが重要です。

老朽化が進んだ住宅では、更地にした方が売りやすいと考える場合があります。

しかし、再建築不可の土地では、建物を解体した後の利用方法が大きく制限される可能性があります。

さらに長屋では、隣家との切り離し工事や外壁補修などの追加費用が必要になることがあります。

解体費用だけでなく、解体後に何ができる土地なのかを確認してから判断しましょう。

売却方法	特徴	注意事項
現状のまま売却	解体を先行せず売却を検討	建物状態や引渡し条件
解体後に売却	土地として販売を検討	解体費用・再建築可否
隣地と一体で売却	利用可能性が変わる場合がある	隣地所有者との協議
直接買取	条件次第で現状のまま取引可能	買取価格・会社の基準

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再建築不可の長屋の買取価格はどう決まりますか？

結論：土地条件、建物の状態、権利関係、将来の利用可能性などを総合的に確認して決まります。

再建築不可の長屋には、一律の買取価格や値引き率が決まっているわけではありません。

同じ築年数の長屋であっても、立地や建物状態、前面道路の条件などによって査定価格は異なります。

査定項目	確認する内容
所在地	駅距離、生活利便性、周辺の取引状況
道路種別	建築基準法上の道路かどうか
接道条件	道路幅員、接道長さ、敷地形状
建築の可能性	再建築、認定・許可等の条件
長屋の構造	連棟数、共用部分、切り離し
建物の状態	雨漏り、傾き、腐朽、シロアリ
権利関係	所有権、共有、借地権、通行権
残置物	家具・家電などの処分条件
利用可能性	現状利用、改修、賃貸等の検討

正確な査定には、現地調査と資料確認が必要です。

再建築不可の長屋を高く売る方法はありますか？

結論：物件の権利関係や建築制限を正確に把握し、売却方法を比較することが重要です。

売却条件を改善できる可能性がある場合は、道路の法的な取り扱いや、通路利用に関する権利関係を確認することが役立ちます。

また、隣地所有者との協議によって一体利用の可能性が生じる場合もあります。

ただし、隣地を購入すれば必ず再建築できるわけではありません。

売却前に費用をかけて工事や権利調整を行う場合は、実際に価格が改善する見込みがあるか検討する必要があります。

再建築不可の長屋はリフォームできますか？

結論：既存建物の修繕や改修を検討できる場合がありますが、工事内容に応じた法令確認が必要です。

再建築不可とされる住宅でも、現在の建物を利用できることがあります。

ただし、増築、改築、大規模な修繕・模様替えなどでは、建築確認や現行法令への適合が問題になることがあります。

特に2025年4月以降は、建築確認の対象範囲の見直しなど、建築基準法改正に伴う注意点があります。

古い木造長屋の大きな改修を計画する場合は、工事前に建築士や行政庁へ確認しましょう。

相続した再建築不可の長屋でも売れますか？

結論：相続した長屋も、必要な権利関係を整理することで売却を進められる場合があります。

相続した物件では、現在の登記名義人や相続人の範囲を確認します。

亡くなった親の名義のままである場合は、原則として相続登記などの手続きが必要です。

共有者が複数いる場合には、不動産全体の売却について関係権利者の合意が必要になります。

また、老朽化した長屋では、隣家への影響や維持管理の問題も早めに確認しましょう。

荷物を残したまま再建築不可の長屋を売れますか？

結論：家具や家電が残っていても、現在の状態で査定相談できる場合があります。

古い長屋には、長年使用していた家具や生活用品などが残っていることがあります。

不動産会社による直接買取では、残置物の処理方法について売買条件として協議できる場合があります。

ただし、処分費用の負担や引渡し時の取り扱いは契約によって異なります。

無条件で荷物を無料処分できると決まっているわけではないため、事前に条件を確認してください。

再建築不可の長屋は仲介と直接買取のどちらがよいですか？

比較	仲介	直接買取
買主	一般購入者・投資家等	不動産買取会社
売却価格	高値を狙える場合がある	再販売費用等を考慮
売却期間	買主が見つかるまで変動	条件次第で短期取引が可能
内覧	購入希望者への対応	主に査定・現地確認
仲介手数料	通常発生	直接売買なら原則不要
再建築不可	購入希望者の判断による	会社の買取基準による