いつも大変お世話になっております。
郊外には、市街化調整区域が多く存在します。市街化調整区域の不動産売買についてお伝えさせて頂きます。
市街調整区域の建物売買とは
自分の所有している建物を売買したい方もいるでしょう。
所有している建物がすでに空き家であり利用していないなら持っていても意味がないことがあるからです。
ただ、所有物件の場所が市街化調整区域であるなら、いろいろな制限を受けるため売買が難しいこともあります。
大手不動産会社に「市街化調整区域の取扱いは、しておりません」と門前払いされた方もおられると思います。
市街調査区域の建物の売買方法について内容を紹介しましょう。
市街調整区域とはどんな場所なの？
日本は、農業大国で農地面積を減らすわけにはいきません。
自給自足は、出来ていない日本ですが、いざというときに自給自足できるように農地面積を確保しています。
それが、市街化調整区域というわけです。市街化を抑制して農地面積を確保するという区域になります。
日本全体の面積比率は、大半が市街化調整区域または、未線引き区域になっています。
都道府県は市町村の市街地を含む一定のエリアを市街調整区域に分類しています。
そして、市街調整区域は市街化を抑制するべき区域に分けられているので、建築行為が厳しく制限されています。
住宅であっても既存の宅地以外は農業従事者とその家族に限定されており、自己所有地であっても建築物は許可されていません。
そのため、他の区域と違い、市街調整区域はいろいろな制限を設けられており、不動産売買に於いても影響を受ける区域と言えるでしょう。
市街調整区域の建築売買の注意点とは？
市街調整区域の場合、建築物については制限を設けられています。
ただ、結論から言えば不動産の売買は自由に行うことができます。
しかし、市街調整区域ならではの注意点があるのも事実です。
どのような部分に注意すべきなのか内容を紹介します。
一般住宅として売るために用途変更する必要がある
市街調整区域の住宅は農家住宅です。そのため、住宅として売買するためには一般住宅に変更する必要があります。
一般住宅の変更は自治体の方針がありますが、基本的に問題はありません。
ただ、転売目的の建築を防ぐために「10年以上農家住宅として使用した実績がある」という基準に沿った住宅のみ売却が可能です。
一般住宅として用途変更した後は民泊やレストランとして利用することが可能です。
インフラが整っているのか確認
居住用の建物はインフラ整備が行われていることが重要です。
水道やガス、電気などの設備がないなら建物として利用することができません。
そのため、売主側はインフラの整備を行い、その際の費用を支払う必要があり、買主側はインフラ整備ができているのか確認して売買契約を進めていく必要があります。
都市計画区域の確認を行う
市街調整区域に線引きされる前の建築物なら、建て替えや増改築の条件が緩く、例えば
・敷地が同じ
・住宅が同じ
・延床面積1.5倍まで
であれば許可なく増築や改築が行えます。
そのため、増築目的であれば事前に役所で確認してみることで、建築を楽に行える物件を選択しやすいです。ただ、建築確認許可を得る前に解体すると、市街調整区域の土地と扱われるため、売却前の解体はしないようにする必要があります。
大手不動産会社は、市街化調整区域の不動産売買は不可。
大手不動産会社は、市街化調整区域の不動産売買は、基本行いません。
特に農家住宅などの農地法が関係するものは、まず取り扱い不可となっています。
また、市街化調整区域の既存建物の売買等も建築士の確証が取りずらい為に要件を満たしているかが不明確なため、再建築可能とも不可とも記載することが出来ず、取扱い事態を最初から不可にしています。
ひそかなブームの市街化調整区域の農家住宅
現在、市街化調整区域の農家住宅が少しずつ需要が高まっています。
都市を離れて田畑などで自家有機栽培を楽しむ方が増えています。
アウトドアブームも後押しとなっており、大自然に近い市街化調整区域の広い住宅でアウトドアを楽しむ需要も増加しています。
現金での売買が基本になりますが、近年のアウトドアブームで需要も拡大。
既存住宅で再建築が可能な場合は、住宅ローンも取扱い可能
都道府県により異なりますが、都市計画法が施行される以前に建築されている、既存住宅の場合、再建築出来る基準がある都道府県が多く、この場合既存住宅の要綱をクリアすれば建物の再建築可能です。
それにより再建築可能な物件は、金融機関の住宅ローンの取扱い対象となりますので、一般的な住宅ローンを利用して不動産を購入する事が可能です。
金融機関は、各地方銀行が主な窓口になっているケースが多く、地域の地方銀行に相談してみるのが結論が早いと思われます。
市街化調整区域の不動産売買は
各都道府県によって見解は、誤差は、ありますが市街化調整区域の不動産売買は、農地法が絡んできます。
また、市街化調整区域の建物の売買は、既存建物等の基準をクリアしなければ、再建築することが出来ません。
市街化調整区域の不動産を売買する場合は、地元の不動産会社へ一度相談することが、売却の近道なります。
市街化調整区域をご所有されていてお困りごとは、ございませんか？
市街化調整区域でも場所によっては、活用する方法もございます。
市街化調整区域のことでご相談がございましたら、
是非一度、ご相談下さいませ。
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