大阪市でマンションが
売れない！
大手仲介でも売れない理由と解決策
「大手不動産会社に任せているのに問い合わせがない」 「内覧はあるのに購入申込みにつながらない」 「値下げしても売れない」。
大阪市のマンション売却でお困りの方へ。 販売状況を分析し、価格、広告、 物件の見せ方、媒介契約などを見直すことで、 売却方法を改善できる場合があります。
TBS不動産販売では、仲介売却だけでなく、 直接買取の可能性も含めて 売却方法をご相談いただけます。
結論｜マンションが売れないときは、 値下げの前に「どこで買主が離れているか」を確認します
大阪市でマンションが売れない原因は、 売出価格だけではありません。 広告を見ても問い合わせが来ないのか、 問い合わせはあるのに内覧されないのか、 内覧後に購入を見送られるのかによって 必要な対策は異なります。
売却活動では、 価格・競合・広告・内覧・管理状態・ 融資条件・媒介契約の7項目を 分けて確認することが重要です。
現在の不動産会社に依頼したまま 改善できる場合もあれば、 媒介契約の満了後に会社を変更したり、 直接買取を比較したりする方法もあります。
大阪市でマンションが売れない7つの理由
売出価格と市場価格に差がある
近隣の売出物件だけでなく、実際の成約事例と比較する必要があります。
競合マンションが多い
同じ駅・価格帯・広さの物件が多いと、比較検討の対象から外れることがあります。
広告の情報が不足している
写真、間取り、管理状態、リフォーム履歴などの情報不足が反響に影響する場合があります。
内覧時の印象に課題がある
採光、におい、清掃、家具配置、設備の状態などが購入判断に影響します。
築年数・管理状態への懸念
修繕積立金、長期修繕計画、耐震性、管理組合の状況などを買主が確認します。
買主の融資・購入条件が合わない
住宅ローン審査、引渡し時期、設備条件などが合わず成約に至らないことがあります。
販売活動の検証が不足している
問い合わせ数、内覧数、広告媒体、レインズの状況などを検証することが重要です。
不動産会社の規模だけで販売力を判断するのではなく、 担当者の説明、広告内容、活動報告、 価格提案の根拠を確認することが重要です。
反響状況から考える売れない原因の診断表
| 現在の状況 | 確認すること | 考えられる対策 |
|---|---|---|
| 問い合わせがほぼない | 価格、写真、広告掲載先、競合物件 | 広告改善と価格帯の再検討 |
| 問い合わせはあるが内覧がない | 間取り、管理費、引渡し条件、内覧可能日時 | 情報追加と内覧条件の調整 |
| 内覧はあるが申込みがない | 室内状態、修繕履歴、競合との比較 | 清掃・説明資料・条件の見直し |
| 購入申込み後に不成立 | 融資審査、契約条件、設備・権利関係 | 買主条件の確認と契約調整 |
| 長期間売れ残っている | 過去の価格変更、販売活動、競合の変化 | 販売計画の再設計・買取比較 |
売却活動を見直す際は、 問い合わせ件数や内覧件数を 一定期間ごとに記録し、 どの段階で購入検討が止まっているかを 把握することが有効です。
マンションを値下げする前に確認したいこと
売れない期間が続くと、 不動産会社から値下げを提案されることがあります。 しかし、根拠を確認せずに価格だけを下げても、 販売状況が改善しない場合があります。
1. 売出価格と成約価格を分けて比較する
不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、 売主の希望を反映した売出価格です。 実際に売買が成立した成約価格とは異なります。
同じマンション内の取引や、 築年数・駅距離・面積が近い物件の 成約事例を確認することが重要です。
2. 価格帯による検索条件を確認する
買主が物件検索で価格の上限を設定する場合、 売出価格がその上限を少し超えるだけで 検索結果に表示されないことがあります。
ただし、特定の価格に変更すれば 必ず反響が増えるわけではありません。 競合物件と購入層を踏まえて検討します。
3. 手取り額を試算する
売却価格から仲介手数料、登記関連費用、 住宅ローン残債、税金などを考慮し、 売主の手元に残る金額を試算します。
査定額は一定の前提条件に基づく価格の見立てです。 購入希望者が現れることや、 査定額での成約を保証するものではありません。
大手仲介会社から変更できる？
現在の不動産会社で売却活動が進まない場合、 まず媒介契約の種類と契約期間を確認します。 契約内容によって、他社への依頼や 契約期間中の変更の扱いが異なります。
| 契約種類 | 他社への重複依頼 | レインズ登録 | 業務報告 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 原則不可 | 所定の5日以内 | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介 | 原則不可 | 所定の7日以内 | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介 | 可能 | 原則任意 | 法定の定期報告義務なし |
レインズ登録期限は、契約締結日当日や 不動産会社の休業日等を除いて計算します。 専任・専属専任媒介では、 登録証明書や取引状況の確認も重要です。
契約期間中に他社へ変更したい場合
専任媒介・専属専任媒介では、 契約期間中に別の不動産会社へ 重複して媒介を依頼することは原則できません。
変更を希望する場合は、 契約満了時の更新を見送る方法や、 現契約先との合意による終了などを検討します。 中途解約では契約条項や経緯によって 費用等の問題が生じる可能性があるため、 契約書を確認してください。
不動産会社の変更が必要かどうかは、 現在の活動報告と改善提案を確認してから 判断することをおすすめします。
仲介売却と直接買取の比較
| 比較項目 | 仲介売却 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般購入者・投資家など | 不動産会社 |
| 売却価格 | 市場で条件の合う買主を探す | 再販費用・リスクを考慮した価格 |
| 売却期間 | 買主が見つかる時期による | 条件が合えば日程を調整しやすい |
| 仲介手数料 | 媒介契約に基づき発生する場合がある | 仲介業者を介さない直接取引なら不要 |
| 室内の状態 | 買主との条件調整が必要 | 現状引渡しを相談できる場合がある |
| 主な特徴 | 価格を重視して販売活動を行う | 売却時期・条件を重視して検討できる |
直接買取は、すべてのマンションについて 仲介より有利になる方法ではありません。 価格と売却期間、売主の負担条件を 比較して選択することが重要です。
大阪市24区のマンション売却に対応
大阪市内でも、駅距離、築年数、 マンションの管理状態、住宅需要は異なります。 区名だけで売却価格や売却期間は決まりません。
北区・中央区・西区
都心立地のマンションは、築年数・管理状態・同一建物内の競合物件を確認します。
福島区・天王寺区・阿倍野区
交通利便性、住宅需要、ファミリー向けの間取りなどを比較します。
淀川区・東淀川区・西淀川区
駅へのアクセス、築年数、周辺の供給状況を確認します。
城東区・鶴見区・旭区
専有面積、管理費、修繕積立金、競合マンションの価格を比較します。
住吉区・東住吉区・平野区
居住需要、間取り、建物管理、駐車場条件などを確認します。
その他の大阪市各区
浪速区、港区、大正区、此花区、住之江区、生野区、東成区、西成区なども個別に査定します。
売れないマンションの相談4ステップ
現在の状況を確認
売出価格、販売期間、問い合わせ・内覧状況、媒介契約の種類などを伺います。
市場・物件条件を調査
成約事例、競合物件、管理状態、室内状況、住宅ローン残債などを確認します。
売却方法を比較
現在の販売活動の改善、媒介契約満了後の変更、直接買取などを比較します。
方針決定・売却手続き
売主の希望と契約条件に合わせ、売却方針を決定します。
相談前に用意すると役立つ情報
- マンション名・所在地・部屋番号
- 専有面積・間取り・築年数
- 現在の売出価格と販売開始時期
- 問い合わせ数・内覧数・価格変更履歴
- 媒介契約書・レインズ登録証明書
- 管理費・修繕積立金・修繕履歴
- 住宅ローン残債と希望売却時期
資料がすべてそろっていなくても、 分かる範囲の情報から相談できます。
大阪市のマンション売却よくある質問
大阪市でマンションが売れない主な理由は何ですか？
売出価格、競合物件、広告内容、内覧条件、建物の管理状態、買主の融資条件、販売活動などが考えられます。状況別に原因を確認することが重要です。
大手不動産会社に依頼しても売れないことはありますか？
あります。会社の規模にかかわらず、価格や市場需要、物件条件が合わなければ売却に時間がかかる場合があります。
値下げすれば必ず売れますか？
必ず売れるわけではありません。競合物件や成約事例を比較し、値下げ以外の改善策も確認してください。
問い合わせがない場合は何を見直すべきですか？
売出価格、広告写真、物件説明、掲載媒体、検索条件に合う価格帯かどうかを確認します。
内覧はあるのに売れないのはなぜですか？
室内状態、管理費、修繕積立金、競合物件、買主の希望条件などが合っていない可能性があります。
専任媒介契約の途中で他社へ変更できますか？
専任媒介契約では原則として他社への重複依頼はできません。変更を希望する場合は、契約期間や中途解約条項を確認し、現契約先と協議する必要があります。
レインズに登録されているか確認できますか？
専任媒介・専属専任媒介では登録証明書が交付され、売主向けの確認方法も用意されています。登録内容や取引状況を確認してください。
築年数の古いマンションでも買取できますか？
築年数だけで判断せず、耐震性、管理状態、修繕計画、立地などを調査したうえで買取の可能性を検討します。
住宅ローンが残っていても売却できますか？
売却代金や自己資金などでローンを完済し、抵当権を抹消できる場合は売却を進められます。完済が難しい場合は金融機関との調整が必要になることがあります。
直接買取なら仲介手数料は不要ですか？
不動産会社が直接買主となり、仲介業者を介さない取引では仲介手数料は発生しません。登記費用や税金などは別途必要になる場合があります。
売却中でも別の不動産会社に相談できますか？
一般的な相談や査定の依頼と、別会社への媒介依頼は区別する必要があります。現在の媒介契約に違反しないよう契約内容を確認してください。
まだ売却するか決めていなくても相談できますか？
はい。売却価格の見直しや直接買取との比較を検討する段階からご相談いただけます。
売れないマンション、
次の売却方法を考えませんか？
「大手に任せているのに売れない」
「値下げするべきか迷っている」
「仲介から直接買取へ切り替えたい」
TBS不動産販売では、 現在の販売状況を整理し、 仲介売却と直接買取の選択肢を ご案内します。
☎ 0120-694-776電話受付10:00～18:00｜TBS不動産販売
家のこと、
まず相談して
みませんか？
「売るか迷っている」 「いくらくらいになる？」 「古い家でも相談できる？」 「相続した家をどうすればいい？」 答えが決まっていなくても大丈夫です。 TBS不動産販売が現在の状況を伺い、 仲介・直接買取など考えられる方法を整理します。
決まっていなくても 大丈夫です！
