両手仲介とは何ですか？

不動産仲介には、 売主から売却依頼を受けた会社が、 自社で購入希望者も見つけるケースがあります。

この場合、同じ会社が 売主と買主の双方を仲介するため、 一般に両手仲介と呼ばれます。

一方、売主をA社、 買主をB社が担当する場合は、 一般に「片手仲介」と呼ばれます。

どちらの方式でも、 適切な仲介業務と 契約条件の確認が重要です。

両手仲介は違法ですか？

日本の不動産売買では、 同じ仲介会社が売主と買主の 双方から媒介依頼を受けることがあります。

ただし、媒介業者には、 法令に従って取引を進め、 重要な事実を適切に説明することなどが 求められます。

問題になるのは、 両手仲介という形式そのものではなく、 虚偽説明、申込みの不報告、 不適切な情報管理などの 具体的な行為です。

両手仲介だと仲介会社の手数料が増えるのですか？

例えば、3,000万円の住宅を 仲介する場合を考えます。

通常の仲介報酬上限の計算では、 一方から受け取る報酬上限は 税込105万6,000円です。

適法な両手仲介で、 売主・買主の双方から それぞれ同額を受領する場合、 合計は税込211万2,000円になります。

ただし、報酬を双方から受けるという 事実だけで不適切な仲介と 判断できるわけではありません。

両手仲介で利益相反が起きる可能性はありますか？

不動産売買では、 売主はできるだけ高く売りたいと考え、 買主はできるだけ安く買いたいと 考えることがあります。

両手仲介では、 同じ不動産会社が 双方の希望を聞いて交渉を進めます。

そのため、 売主の希望価格と 買主の購入予算が大きく異なる場合、 どのように条件を調整するかが 重要になります。

これが利益相反リスクとして 議論される理由の一つです。

ただし、双方の意向を適切に確認し、 透明性のある説明で 取引がまとまるケースもあります。

「売主のために値下げしましょう」は信用してよいですか？

例えば、売出価格が市場の成約水準より 高い場合は、 値下げが合理的な選択となることがあります。

また、売却期限が決まっている場合、 早期売却を優先する判断もあります。

一方、 「自社のお客様が買うから」 という理由だけでは、 その価格が妥当かどうかは分かりません。

周辺成約事例、 問い合わせ件数、 他の購入希望者の有無なども 確認することが重要です。

両手仲介だと必ず売主が安く売ることになりますか？

不動産の成約価格は、 立地、建物状態、市場の需要、 売主と買主の交渉などによって変わります。

両手仲介でも 売主が納得する価格で 成約することはあります。

反対に、片手仲介であっても 売主が値下げを受け入れる ケースはあります。

重要なのは、 仲介方式だけでなく 価格の根拠を確認することです。

売主に内緒で買主の条件が調整されることはありますか？

宅地建物取引業法第34条の2では、 媒介契約の対象物件について 売買の申込みがあったとき、 媒介業者は遅滞なく 依頼者へ報告しなければならないと 定めています。

したがって、 購入申込みを受けているにもかかわらず、 売主へ伝えないような対応は 法令上の問題となる可能性があります。

売主は、 購入希望価格、 申込みの条件、 契約希望時期などを 確認しましょう。

「当社のお客様だから安心」は十分な説明ですか？

同じ仲介会社の顧客なら、 買主との連絡が円滑になる 可能性はあります。

しかし、それだけで 融資審査や契約条件が 保証されるわけではありません。

売主としては、 買主の資金計画、 購入希望価格、 引渡し条件を 具体的に確認する必要があります。

両手仲介と「囲い込み」は同じですか？

囲い込みとは一般に、 他社からの紹介や購入希望者への案内を 不当に妨げ、 自社の買主との成約を優先しようとする 行為を指して使われます。

ただし、他社からの紹介を すべて断ることが 直ちに不当な囲い込みになるわけではありません。

すでに購入申込みがある場合や、 売主の意向により一時的に 紹介を停止している場合など、 合理的な事情が存在することもあります。

実際の紹介状況と説明内容を 確認することが大切です。

売主はレインズの登録状況を確認できますか？

専任媒介契約と専属専任媒介契約では、 不動産会社に レインズへの登録義務があります。

登録後は、 登録証明書に記載された情報を使って、 売主向けの確認サービスを 利用できます。

近畿レインズの案内でも、 売却依頼主が登録内容や 取引状況を確認できることが 説明されています。

不動産会社から受ける説明と 登録内容を照らし合わせましょう。

レインズの「公開中」なのに他社から紹介がないのは不自然ですか？

物件の価格や条件によっては、 他社からの問い合わせが 少ないこともあります。

一方、実際の問い合わせに対して どのような対応が行われているかは、 売却活動を確認する重要なポイントです。

媒介業者へ 他社からの問い合わせや 案内状況について報告を求めましょう。

説明に疑問がある場合は、 登録証明書と取引状況も 確認してください。

専任媒介契約ではどれくらいの頻度で報告が必要ですか？

これは宅地建物取引業法で 定められたルールです。

報告を受ける際は、 広告掲載の状況だけでなく、 問い合わせ数や内覧数、 購入申込みの状況なども確認しましょう。

定期報告とは別に、 売買の申込みがあった場合には 遅滞なく報告する必要があります。

両手仲介で売主が損をしないためには何を確認するべきですか？

売主は「両手仲介ですか？」と質問してもよいですか？

売主としては、 自分が依頼している会社が 買主側の媒介も担当するのか 確認することができます。

あわせて、 値下げ交渉の根拠や 購入希望者の条件について、 分かりやすい説明を求めましょう。

両手仲介を避けるためには一般媒介がよいですか？

一般媒介では、 複数の不動産会社に 売却を依頼することができます。

ただし、そのうちの一社が 自社で買主を見つければ、 両手仲介になる場合があります。

また、一般媒介と専任媒介では、 業務報告やレインズ登録の扱いが異なります。

契約形態は、 両手仲介を避けたいという理由だけでなく、 販売方針と管理方法を含めて選びましょう。

両手仲介と不動産会社の直接買取はどう違いますか？

両手仲介では、 売主と買主の間に 仲介会社が入ります。

一方、直接買取では、 不動産会社自身が 売買契約の買主となります。

仲介会社を介さない直接売買なら、 通常は仲介手数料は発生しません。

ただし、買取価格には、 改修費用や事業上のリスクなどが 反映される場合があります。

したがって、 仲介の成約見込み価格と 直接買取価格は、 諸費用・期間・契約条件も含めて 比較する必要があります。

値下げと直接買取では手取り額がどう変わりますか？

直接買取の方が常に有利とは限りません。 売却価格・期間・費用を比較することが重要です。

大阪の長屋・空き家・古いマンションでも両手仲介の確認は必要？

大阪には、 長屋・連棟住宅、 再建築不可の住宅、 老朽化した空き家、 旧耐震マンションなどがあります。

売却が難しい物件では、 購入希望者が限られる場合があります。

そのため、 「この買主を逃すと売れない」 という説明が 合理的な場合も考えられます。

一方、その説明だけで 大幅な値引きを受け入れるのではなく、 物件の市場性と 取引条件を確認することが大切です。

仲介会社への不信感が強い場合はどうすればいい？

両手仲介と利益相反についてよくある質問

まとめ｜両手仲介よりも大切なのは取引の透明性

両手仲介は、 日本の不動産取引で 用いられる仲介方式の一つです。

それ自体が違法だったり、 売主に必ず不利だったり するわけではありません。

しかし、売主と買主の希望が 対立する価格交渉では、 同じ会社が双方を担当することによる 利益相反リスクを理解しておくことが重要です。

値下げ提案を受けた場合には、 買主の条件、 売却活動の結果、 周辺の成約価格などを確認しましょう。

専任媒介契約などでは、 業務報告とレインズ登録内容の確認も 重要な判断材料です。

TBS不動産販売では、 大阪・関西の長屋・空き家・ 再建築不可・古いマンションなど、 不動産の直接買取相談を承っています。

売却価格だけでなく、 費用と契約条件も比較して、 納得できる売却方法を選びましょう。