大阪の長屋・連棟住宅は再建築できる？道路・接道を確認してから売却
大阪の古い長屋や連棟住宅では、「家の前の道路が狭い」「再建築できないと言われた」「建て替えできるか分からない」という理由で売却をためらうことがあります。
しかし、道路が狭く見えることだけで再建築できないとは判断できません。また、現在建物が建っていることだけを理由に、取り壊した後も同じように建築できると判断することもできません。
資料や行政情報などから道路・敷地の条件を整理し、その結果を踏まえて現況での仲介、直接買取、建物を残す方法、解体を検討する方法などを比較します。
「道路が狭い＝再建築不可」ではありません
長屋の前に細い道があると、「こんなに狭い道路では建て替えできない」と考えてしまうことがあります。
しかし、道路の見た目だけで再建築可否を判断することはできません。どの種類の道路なのか、敷地がどのように道路へ接しているのか、敷地条件がどうなっているのかなどを確認する必要があります。
幅のある道でも建築基準法上の道路として扱われない場合があり、反対に4m未満の道でも一定の条件により建築基準法上の道路として扱われる場合があります。物件ごとの確認が必要です。
道路種別や接道状況を整理することで、購入候補へどのように説明するべきか、どの売却方法が考えられるかを検討しやすくなります。
長屋の道路条件は4段階で確認する
道を確認
現地で前面の道や敷地への出入り状況を確認します。
道路種別を確認
行政資料等を利用して建築基準法上の道路としての扱いを確認します。
接道を確認
敷地が道路へどのように接しているかを資料と現況から確認します。
建築条件を確認
必要に応じて行政調査等を行い、建築に関係する条件を整理します。
正確な確認には、道路に関する行政資料、登記・公図等の資料、現況など複数の情報が必要になることがあります。
接道とは何を確認するのか
不動産売却でいう接道は、単に「家の前に道があるか」という意味だけではありません。
敷地が建築基準法上の道路へどの程度接しているか、その道路がどのような扱いなのか、敷地の形状がどうなっているかなどを確認します。
個々の物件については資料・行政調査等による確認が必要です。建築上の専門的判断が必要な場合は、必要に応じて建築士等の専門家への確認を行います。
4m未満の道路に面している長屋は売れない？
前面道路の幅が4m未満だからという理由だけで、売却できないと判断する必要はありません。
建築基準法上では、4m未満の道でも一定の条件によって道路として扱われるものがあります。一方で、具体的な建築条件や後退が必要になる範囲などは個別に確認しなければなりません。
道が狭い長屋
まず道路種別と接道を確認します。道路幅だけで「売れない」「建てられない」と判断しません。
建築条件が分からない長屋
行政資料や敷地資料などから必要な条件を整理し、その結果を踏まえて売却方法を検討します。
「再建築不可と言われた」長屋も内容を確認する
過去に不動産会社などから「再建築不可」と言われている場合でも、まず何を根拠にその判断がされたのか確認します。
道路が理由なのか
接する道が建築基準法上どのように扱われるのかを確認します。
接道が理由なのか
敷地と道路の接し方や敷地形状などを確認します。
別の条件があるのか
土地・建物・法令等の別の条件が関係していることもあるため、理由を整理します。
売却時には、確認できた条件を整理したうえで購入候補へ提示することが重要です。
道路条件が難しい長屋でも売却方法は一つではない
道路・接道について確認が必要な長屋でも、最初から売却を諦める必要はありません。ただし、どの方法が適しているかは物件ごとに異なります。
現況で仲介
確認できた道路・建築条件を整理し、購入候補へ説明しながら販売します。
直接買取を比較
不動産会社が買主となる直接買取について、現況での買取可否や条件を確認します。
建物利用も検討
建替えだけではなく、既存建物をどのように評価するかも物件ごとに確認します。
売主様が重視する価格、期間、広告、内覧、建物状態、引渡し条件などから仲介と買取を比較します。
再建築条件を確認する前に解体しない
建物が非常に古い場合、「どうせ建物は使わないから先に壊してしまおう」と考えることがあります。
しかし、建物を取り壊した後の土地利用がどのようになるのか確認しないまま解体することは避けた方がよいでしょう。
道路、接道、敷地、建築関係の条件を確認し、現況売却と解体後売却を比較してから判断します。
解体費用を先に負担する前に、現在の状態でどのような選択肢があるか確認します。
相続した長屋で道路のことが分からなくても相談できます
相続した実家の場合、所有者本人も道路や建築条件を詳しく知らないことがあります。
「昔から家が建っているので問題ないと思っていた」「売却査定で初めて道路のことを言われた」という場合でも、まず資料と現況から確認事項を整理していきます。
必要に応じて司法書士・弁護士等の専門家への確認が必要です。
他社に「扱いにくい」と言われた長屋は確認内容を整理する
道路が狭い、再建築について確認が必要、連棟構造になっているなどの理由から、他社で売却方法が見つからなかった場合もあります。
そのような場合は、「他社に断られた」という結果だけを見るのではなく、何が問題になったのかを整理することが重要です。
査定価格の問題
希望価格と査定条件に差があったのかを確認します。
道路条件の問題
道路種別・接道等のどの条件が売却判断へ影響したのかを確認します。
販売方法の問題
仲介のみの提案だったのか、直接買取も比較したのかなどを整理します。
道路条件が気になる長屋を売るときの確認順序
現況で査定を依頼する
売主様が道路条件を詳しく把握していなくても、まず所在地や物件状況から相談します。
道路種別を確認する
行政資料等から敷地に接する道路がどのように扱われているかを確認します。
接道・敷地条件を確認する
道路への接し方、敷地形状などを確認します。
必要な追加調査を行う
建築上の判断等が必要な場合は、行政や専門家への確認を行います。
仲介と直接買取を比較する
調査した条件を踏まえ、価格・期間・購入候補・引渡し条件などを比較します。
売却前に「道路の問題」を見える状態にする
道路や再建築について分からないことがあると、それだけで「売りにくい家」と感じてしまうかもしれません。
しかし、売主様自身がすべてを判断する必要はありません。まず何が確認できていて、何がまだ分からないのかを整理することが最初の一歩です。
その結果を踏まえて、現況仲介、直接買取、建物を残す方法などから売主様に合う進め方を考えます。
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長屋の道路・接道・再建築でよくある質問
A：道路が狭いという理由だけで売却できないとは判断できません。道路種別、接道、敷地条件、建物状態などを確認し、仲介や直接買取を含めて売却方法を検討します。
A：道路幅だけでは判断できません。4m未満でも建築基準法上の道路として扱われる場合があります。道路種別、接道、敷地条件等について資料・行政調査等による個別確認が必要です。
A：現在建物が存在することだけを理由に、解体後も建築できるとは判断できません。解体前に道路・接道・敷地・建築関係の条件を確認することが重要です。
A：はい。まず、なぜそのように判断されたのかを確認します。道路、接道、敷地条件などを整理し、現況でどのような売却方法が考えられるか検討します。
A：はい。売主様が道路の専門知識を持っている必要はありません。所在地や分かる範囲の資料から確認を始めます。
A：一律には判断できません。直接買取も選択肢の一つですが、仲介で購入候補を探す方法もあります。価格、期間、広告、内覧、物件状態、引渡し条件などから比較します。
A：解体前に確認することが重要です。道路・接道・解体後の土地利用条件等を確認し、現況売却と解体後売却を比較してから判断します。
A：はい。まず現在の査定価格と確認すべき物件条件を整理し、その結果を見て売却する、保有する、解体を検討するといった判断ができます。
「再建築できるか分からない」ままでも、まずご相談ください
道路や接道について、売主様自身ですべて調べてから相談する必要はありません。まず物件の所在地や現在分かっている内容から確認していきます。
「道が狭い」「再建築不可と言われた」「建て替えできるか分からない」「相続したので道路のことを知らない」といった段階からご相談いただけます。
まず確認すべき項目を整理し、仲介・直接買取など現在考えられる売却方法を比較します。
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