大阪のオーナーチェンジマンション売却
賃貸中のまま査定・買取相談
「入居者がいるけど売れる？」 「賃貸中のマンションはいくらで査定される？」 「家賃滞納やサブリース契約があっても相談できる？」 オーナーチェンジマンションは、 空室マンションとは買主が見るポイントが異なります。 TBS不動産販売では、 賃貸借契約・賃料・管理費・修繕積立金・敷金・管理状況などを整理し、 仲介売却と直接買取を比較しながら売却方法を検討します。
入居者がいるマンションでも売却できますか？
賃貸中のマンションでも、 オーナーチェンジ物件として売却を検討できます。 査定では、現在の賃料、賃貸借契約の内容、 管理費・修繕積立金、敷金等の預り金、 家賃滞納の有無、サブリース契約、 建物・管理状況などを確認します。 空室マンションとは買主層や評価方法が異なるため、 投資用不動産としての条件を整理することが重要です。
賃貸中マンションの売却で、
こんなお悩みはありませんか？
オーナーチェンジ物件は、 「入居中だから売れない」のではなく、 投資物件として必要な情報を整理して売却を考えます。
入居者がいるまま売却したい
自己居住用ではなく、 賃貸収入を得る投資物件として 購入候補を探す方法があります。
今の売却価格を知りたい
現在の賃料や収支、 物件条件、立地、建物状況等を確認し 売却判断のための査定を行います。
利回りが低くなってきた
賃料だけではなく、 管理費、修繕積立金、 その他保有コストも含めて状況を確認します。
サブリース契約がある
サブリース会社との契約内容や 現在の賃料・契約期間等を確認したうえで 売却方法を検討します。
家賃滞納が発生している
滞納状況、保証会社、 管理会社の対応状況等を確認し、 購入候補へ説明すべき条件を整理します。
相続した賃貸マンションを整理したい
相続したものの今後保有する予定がない場合は、 相続・登記状況と賃貸借条件の両方を確認します。
オーナーチェンジマンションとは？
一般にオーナーチェンジ物件とは、 入居者との賃貸借関係がある状態で 所有者が変わる投資用不動産を指します。 購入を検討する側は、 自分がすぐ住む住宅としてではなく、 賃料収入や将来の運用を含めて判断します。
そのため、 空室マンションの査定で重視される 専有面積・築年数・駅距離・階数等だけではなく、 「いくらの賃料が入っているのか」 「どのような契約になっているのか」 「毎月どれくらいの費用がかかっているのか」 といった情報も重要になります。
大切なのは、 現在の賃貸借関係や収支を整理し、 購入候補が判断できる情報を揃えることです。 契約の承継等については 個別の契約内容や法的条件の確認が必要になる場合があります。
オーナーチェンジマンション査定で
確認したい10項目
投資用マンションでは、 部屋そのものだけではなく 現在の賃貸条件と毎月の収支も査定判断に関係します。
賃料と共益費等を分けて確認し、 現在どのような収入があるかを整理します。
契約の種類、契約期間、 更新状況など現在の賃貸借条件を確認します。
現在の入居者が いつから入居しているか等を確認します。
売却時に確認すべき預り金があるか、 契約書等をもとに整理します。
現在滞納があるか、 保証会社が関係しているか等を確認します。
毎月の管理費は、 実際の収支を考えるうえで重要な確認項目です。
現在の修繕積立金額や 今後の変更予定等が分かる資料があれば確認します。
一括借上げ等の契約がある場合は、 契約内容や賃料条件等を確認します。
管理会社、修繕履歴、 大規模修繕等の情報も購入判断に関係することがあります。
一般のマンション査定と同様に、 駅距離、周辺環境、築年数、階数、 面積等も確認します。
「家賃」だけではなく、
実際の収支を整理する
表面上の賃料だけでは オーナーチェンジ物件の状態を十分に判断できません。 収入と支出を分けて確認します。
賃料・共益費等
現在入居者から受け取っている 賃料・共益費等を確認します。 将来の賃料水準を保証するものではありません。
管理費・修繕積立金等
毎月継続して発生する費用を整理し、 購入候補が収支を検討できる情報を揃えます。
その他の保有コスト
固定資産税等、 管理委託費その他の費用があれば確認します。 具体的な税務判断は税理士等へご確認ください。
査定時にあると確認しやすい資料
最初からすべて揃っていなくても相談できます。 お手元にある範囲から確認します。
賃料、契約期間、 敷金等の賃貸条件を確認するための重要な資料です。
現在の家賃収入や 滞納状況等を確認する参考になります。
管理組合からの通知や 最新の金額が分かる資料があると確認しやすくなります。
賃貸管理会社へ管理を委託している場合は、 契約内容を確認します。
サブリース・一括借上げがある場合は、 契約内容を確認する重要な資料です。
固定資産税納税通知書・課税明細等があれば ご準備ください。
総会資料、長期修繕計画、 大規模修繕等の資料がある場合は確認します。
購入時の資料が残っている場合は 売却準備の参考になります。
物件所在地、マンション名、 現在の賃料など分かる情報から始められます。
入居者がいる物件だからこそ、
契約関係を先に確認
オーナーチェンジでは、 「部屋を売る」だけではなく、 現在の賃貸借関係を含めて 次の所有者へ引き継ぐことを考える必要があります。
契約期間、賃料、更新、 特約等を契約書で確認します。
預り金の有無や金額、 売却時にどのような整理が必要か確認します。
賃貸管理を委託している場合は、 管理契約や引継ぎに必要な事項を確認します。
所有者変更に伴う通知や手続等については、 現在の契約関係を確認したうえで進めます。
サブリース・家賃滞納・低賃料でも
まず現在の契約内容を確認
サブリース契約がある
一括借上げ等が設定されている場合は、 契約先、賃料、契約期間、 解約・変更に関する条項などを確認します。 売却に与える影響は契約内容によって異なります。
家賃滞納がある
滞納期間や金額、 保証会社の利用、 管理会社の対応状況などを確認します。 売却時には購入候補へ説明すべき事項を整理します。
周辺相場より賃料が低い
現在の契約賃料は、 購入候補が収益性を判断する材料の一つです。 将来の賃料上昇等を前提にせず、 現在の条件をもとに査定します。
管理費・修繕積立金が上がった
保有コストが変わると 実際の収支にも影響します。 最新の管理費・修繕積立金を確認します。
大規模修繕を控えている
長期修繕計画や総会資料等がある場合は、 購入候補が判断するための資料として確認します。
相続したが賃貸管理が分からない
相続したマンションでは、 所有名義だけでなく、 賃貸借契約・管理会社・敷金等も確認して整理します。
オーナーチェンジマンションは
「仲介」と「直接買取」どちらで売る？
どちらが適しているかは一律には決まりません。 購入候補を広く探したいのか、 売却時期や販売の手間も重視するのかを比較します。
投資家などから購入候補を探す
物件情報や現在の賃貸条件を整理し、 市場で購入希望者を探す方法です。
不動産会社が直接買主になる
不動産会社が物件・賃貸条件を確認し、 購入可能な場合に買取条件を提示する方法です。
| 比較項目 | 仲介売却 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 投資家等から購入候補を探す | 不動産会社 |
| 価格 | 市場で購入候補を探し条件交渉 | 物件・収支等を確認して買取条件を提示 |
| 販売活動 | 物件情報を公開して募集する場合がある | 一般向け販売活動を省ける場合がある |
| 賃貸借条件 | 購入候補へ資料を提示し説明 | 不動産会社が確認して買取判断 |
| 売却時期 | 購入候補が見つかる時期等により変わる | 提示条件に合意後、個別に調整 |
| 向いているケース | 購入候補を広く探したい | 売却時期・販売の手間も重視したい |
このような賃貸中マンションもご相談ください
以下は特定の売却実績ではなく、 オーナーチェンジ物件で想定される代表的なご相談例です。
入居中のワンルームマンション
現在の賃料・管理費・修繕積立金等を確認し、 投資用不動産として査定します。
長期間同じ入居者が住んでいる
現在の契約条件や入居期間を確認し、 購入候補へ伝える情報を整理します。
家賃滞納がある
滞納額、保証会社、 管理会社等の状況を確認したうえで 売却方法を検討します。
サブリース中のマンション
サブリース契約書等を確認し、 現在の契約条件を前提として査定します。
相続した投資用マンション
相続・登記関係と 入居者・賃貸管理の情報を一緒に整理します。
今売るか保有を続けるか迷っている
現在の査定価格と収支を確認して、 売却判断のための情報を整理します。
オーナーチェンジマンション売却の流れ
売却を決めていなくても査定できます。 まず現在の賃貸条件を整理します。
無料相談
マンション名、所在地、 現在の賃料など 分かる範囲でお知らせください。
賃貸条件を確認
賃貸借契約、賃料、 管理費、敷金、滞納、 サブリース等を確認します。
査定・売却方法を比較
現在の条件をもとに査定し、 仲介売却と直接買取等を比較します。
ご判断・売却手続
条件をご確認いただき、 売却する場合は 契約・引継ぎ等の必要な手続へ進みます。
大阪の賃貸中マンション・
オーナーチェンジ物件を査定
大阪市を中心に、 大阪府内のオーナーチェンジマンション・ 投資用区分マンションについて、 物件所在地と現在の賃貸条件を確認したうえで 査定・売却方法をご案内します。
オーナーチェンジマンション売却のよくある質問
入居者がいるマンションでも売却できますか？
入居者に退去してもらわないと売れませんか？
査定では何を見ますか？
賃貸借契約書が見つかりません。
家賃滞納があっても売却できますか？
サブリース中でも売却できますか？
敷金はどうなりますか？
利回りが低くても売れますか？
仲介と直接買取ではどちらがよいですか？
買取なら必ず売れますか？
相続した賃貸中マンションでも相談できますか？
売るか決めていなくても査定できますか？
入居者がいるマンションも、
まず現在の賃貸条件から整理します。
今すぐ売ると決めていなくても大丈夫です。 賃料、管理費、修繕積立金、 サブリース、家賃滞納など、 現在分かる情報から査定・売却方法を確認します。
家のこと、
まず相談して
みませんか？
「売るか迷っている」 「いくらくらいになる？」 「古い家でも相談できる？」 「相続した家をどうすればいい？」 答えが決まっていなくても大丈夫です。 TBS不動産販売が現在の状況を伺い、 仲介・直接買取など考えられる方法を整理します。
決まっていなくても 大丈夫です！
