大手仲介会社に依頼しても家が売れないのはなぜ？

大手不動産会社には 知名度、店舗網、 広告予算、顧客ネットワークなどの 強みがあります。

一方、売主から依頼を受けた物件が 実際に売れるかどうかは、 購入希望者の需要に左右されます。

相場を大きく上回る価格で 売り出している場合は、 大手のブランド力があっても 問い合わせが集まらないことがあります。

また、古い長屋、 再建築不可の住宅、 旧耐震マンションなどでは、 一般的な住宅とは異なる 法令や建物の調査が必要です。

そうした条件を正確に理解し、 適切な買主へ情報を届けられるかが重要です。

不動産売却の「チャレンジ価格」とは何ですか？

チャレンジ価格は、 不動産売却の現場で使われる言葉ですが、 法律で一律に定義されているわけではありません。

例えば、近隣の成約事例などから 3,000万円程度と評価された家を、 3,300万円で売り出すような方法です。

購入希望者がその価格で 価値を認めれば、 高値で成約する可能性はあります。

しかし、周辺に似た条件の物件が 多数売り出されている場合は、 割高と判断されることもあります。

したがって、チャレンジ価格そのものが 悪いわけではありません。

重要なのは、 高く売り出す理由と、 売れなかった場合の次の方針が 事前に決まっているかどうかです。

チャレンジ価格は通常の査定価格と何が違う？

東京都の不動産取引の手引きでも、 査定価格・売出価格・成約価格を それぞれ区別しています。

査定価格が高い会社ほど 実際の売却価格が高くなると 決まっているわけではありません。

高額査定を提示して専任媒介を取る営業手法はある？

不動産仲介会社にとって、 売主から販売を任せてもらうことは 重要な営業活動です。

複数社の査定を比較している売主は、 一般的に高い金額を 提示した会社へ期待しがちです。

そのため、査定価格や売出価格が 契約先の選択に影響することがあります。

不動産専門メディアでも、 媒介契約獲得を目的とした 根拠の乏しい高額査定が 問題として指摘されています。

ただし、通常より高い価格を 提案すること自体が 不適切とは限りません。

実際の需要や競合の少なさから、 高値で売れる合理的な根拠がある場合もあります。

最初は高値で、後から値下げする「からくり」とは？

この流れがあったというだけで、 仲介会社が最初から 売主を欺こうとしていたとは 断定できません。

市場環境が変わった場合や、 予想以上に反響が少なかった場合にも 値下げ提案は起こり得ます。

問題は、当初の価格設定が合理的だったか、 反響を正しく分析したか、 売主が納得して判断できたかです。

チャレンジ価格を放置すると何が問題になる？

市場価格より高めで 長期間売り出すと、 購入希望者から比較対象として 選ばれにくくなることがあります。

特に住み替えや相続物件の売却では、 販売期間の長期化が 資金計画や維持管理に影響します。

空き家では、 固定資産税等や管理費用が発生し、 建物の劣化が進む場合もあります。

また、価格を変更したときには、 すでに別の物件を購入した 希望者もいるかもしれません。

ただし、高値販売を試すことが 常に不利になるとは限りません。 売却までの時間に余裕があり、 相場を超える価格での成約可能性を 検証したい売主には 合理的な選択になる場合があります。

チャレンジ価格で売るなら何を事前に決めるべき？

「とにかく高く出してみましょう」 という説明だけでなく、 根拠のある販売計画を 確認することが大切です。

大手不動産仲介会社は若手営業担当者が多いのですか？

転職サービスのdodaが公表した 2025年の不動産業界採用レポートでは、 若手から中堅層の人材不足や 未経験者採用の拡大が紹介されています。

また、2026年のレポートでも、 不動産営業職の人材市場の動向が 取り上げられています。

ただし、求人や転職登録者のデータは、 現在働いている大手仲介会社の 従業員構成を直接示すものではありません。

売主が重視したいのは 営業担当者の年齢ではなく、 担当物件に必要な実務能力です。

若手でも丁寧な調査と 迅速な営業で成果を上げる人はいます。 一方、経験年数が長くても すべての物件に詳しいとは限りません。

経験の浅い営業担当者へ任せると何が問題になる？

これらは経験の浅い担当者に限らず、 どの仲介会社でも起こり得る問題です。

担当者個人の経験年数だけでなく、 会社のサポート体制も確認しましょう。

ベテランが管理職になると現場の対応力は落ちますか？

不動産会社では、 営業担当者と店長・管理職が 役割を分担することがあります。

管理職は複数の案件の確認、 人材育成、契約管理なども担当します。

そのため、現地調査や 購入希望者との日常的な連絡は 担当営業が中心となる場合があります。

一方、管理職の適切な支援があれば、 経験の浅い担当者でも 専門的な案件に対応しやすくなります。

重要なのは、管理職の肩書きではなく、 必要なときに判断や支援を受けられるかです。

大手と地域密着の不動産会社はどちらが売却に強い？

上記は会社規模によって 起こり得る特徴の例であり、 すべての会社に当てはまるものではありません。

大手でも迅速な会社はあり、 地域密着会社でも 対応が遅い場合はあります。

査定根拠、実績の確認、 担当者の能力、販売計画などを 個別に評価することが大切です。

不動産会社選びで担当者の何を確認すべき？

答えられない質問があるだけで 担当者が不適切とは限りません。

ただし、専門知識が必要な事項について 確認せずに断定する対応には 注意が必要です。

専任媒介契約にすると売れにくくなるのですか？

専任媒介契約では、 原則として一社に 仲介を依頼します。

契約期間は3か月以内で、 専任媒介では2週間に1回以上の 業務報告が必要です。

また、レインズへの登録について 一定の期限が定められています。

専任媒介契約で重要なのは、 仲介会社が実際にどのような 販売活動をしているかを 売主が把握することです。

専任媒介・専属専任媒介のレインズ登録義務は？

※レインズ登録期限は 休業日等を除く計算です。 詳しくは指定流通機構の案内をご確認ください。

売主は登録証明書を受け取り、 登録内容や取引状況を確認できます。

2025年1月からは、 レインズの取引状況登録に関する 制度も強化されています。

「囲い込み」があると家が売れにくくなる？

仲介取引では、 売主側の仲介会社と 買主側の仲介会社が異なる場合があります。

一方、一社が売主と買主の 双方を仲介する取引形態もあります。

双方から手数料を受け取る取引が 直ちに違法というわけではありません。

しかし、他社からの正当な問い合わせや 購入申込みを不当に妨げたり、 取引状況を偽ったりすることは 問題となり得ます。

売主は、レインズの登録内容や 業務報告を確認し、 販売状況の透明性を求めましょう。

高額査定のまま3か月売れない場合はどうすればいい？

3か月は専任媒介契約で 一区切りとなりやすい期間です。

ただし、3か月売れないこと自体が 仲介会社の失敗を意味するわけではありません。

市場状況や売却希望価格によっては 時間がかかることもあります。

一方、販売開始から 改善提案がほとんどない場合は、 対応を見直す余地があります。

高い査定額から値下げすると売主は損をしますか？

例えば、3,800万円で売り出した物件を 3,300万円へ変更した場合、 500万円の値下げとなります。

しかし、最初から3,800万円で 成約できる需要がなかったのであれば、 500万円を失ったとは限りません。

一方、適切な販売活動がされなかったことで 購入機会を逃していたなら、 販売方針の問題も検討する必要があります。

当初の査定内容と、 実際の市場の反応を 比較して判断しましょう。

仲介会社を変更するべきタイミングは？

問い合わせが少なくても、 根拠のある説明や改善活動が 継続されているなら、 販売を続ける合理的な理由があります。

反対に、 査定根拠が不明、 報告内容が不十分、 改善策が示されないなどの場合は、 契約更新の判断材料になります。

ただし、契約期間中に 一方的な解約を行う場合、 契約内容や解除理由に応じた 問題が生じることがあります。

別会社へ新たに依頼する前に、 現在の媒介契約を確認してください。

直接買取なら高額査定だけの問題を避けられますか？

仲介では、購入希望者を探し、 売買条件を調整します。

一方、直接買取では、 不動産会社が自社で 購入する価格を提示します。

そのため、仲介の売出価格と 直接買取価格は性質が異なります。

直接買取では、 改修費用や再販売リスクを 考慮した価格になるため、 仲介で期待できる成約価格より 低い提示になる場合があります。

しかし、売却時期や 引渡し条件を重視する売主には 適した方法となる場合があります。

仲介と直接買取はどう比較すればいい？

最も高く売りたい場合と、 期限内に売却したい場合では 選ぶ方法が変わることがあります。

長屋や再建築不可の家を大手仲介へ任せる際の注意点は？

古い長屋や連棟住宅では、 隣家と壁や屋根が つながっている場合があります。

また、接道条件によっては 再建築に制約が生じます。

物件の状態を確認せずに 一般的な戸建て住宅と 同じ考え方で査定すると、 売却に必要な条件を 見落とす可能性があります。

会社の規模にかかわらず、 専門的な調査ができる担当者へ 相談することが重要です。

旧耐震マンションの高額査定には何を確認する？

旧耐震マンションでは、 耐震診断や補強工事の有無、 大規模修繕の状況、 管理組合の運営などが 買主の判断に影響します。

高額査定が提示された場合には、 こうした条件をどのように 評価しているのか確認しましょう。

単に近隣マンションの 売出価格だけを比較しても、 適切な査定になるとは限りません。

大阪・関西の他社で売れない不動産も相談できますか？

大阪市内・大阪府下を中心に、 奈良県、兵庫県、京都府などの 不動産について 所在地や物件条件を確認し、 個別に対応を検討します。

長屋、空き家、 再建築不可の家、 旧耐震マンション、 他社で長期間売れない住宅なども ご相談ください。

すべての物件を必ず 買い取れるわけではありません。

しかし、高額査定で売り出しても 売却が進まない場合は、 別の売却方法を比較することで 判断材料を増やせます。

チャレンジ価格と大手仲介会社についてよくある質問

まとめ｜「高く売れる」の言葉ではなく根拠と行動を見よう

大手仲介会社の査定額が高いからといって、 必ず高値で売れるわけではありません。

チャレンジ価格は、 根拠と販売計画があれば 適切な売却戦略になり得ます。

しかし、売れない原因を調べずに 高値のまま放置したり、 値下げだけを提案したりする場合は、 販売活動の見直しが必要です。

また、担当者の年齢や 会社の規模だけで 営業力は判断できません。

価格査定の根拠、 担当者の専門知識、 管理職の支援体制、 問い合わせ対応、 売却活動の透明性などを 確認することが重要です。

高額査定で売り出したものの 長期間売れない場合は、 仲介会社の変更や直接買取も含めて 売却方法を比較しましょう。

TBS不動産販売では、 大阪・関西の長屋、空き家、 古いマンション、 他社で売れない不動産について 直接買取のご相談を承っています。